雷鼎鳴 - 樓價可跌90％理由 - 晴報

雷鼎鳴 - 樓價可跌90％理由 晴報 – 2013jun07

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這星期在本欄寫了兩篇關於本土主義與經濟融合的文章，此事複雜，涉及多層次的經濟學，我們不應留下任合一塊未經翻轉的石頭，才不致把主觀願望當作客觀結果，把自己放在可笑的位置。

正如我說過，中港經濟實質上已相當大程度地融合了。內地與香港正在同坐一條船，不論我們視對方為合作夥伴還是對手，都應各自制定最優的策略與相應的態度，才可能為己方尋求最大的利益。

博弈論中有所謂「非合作性博弈」及「合作性博弈」（Cooperative game，或稱「談判博弈」），數學家納殊（John Nash）在六十多年前，對這兩種博弈分別各寫了一篇開創性的短文，在1994年時便據此拿到經濟學諾貝爾獎。在「合作性博弈」中，雙方（或多方）各自希望得到最大利益，但這要經過談判，取得共識，才可達到。但如何保證對方也顧及自己的利益，相互的承諾不致成為空談，關鍵是雙方都要有一「威脅點」（threat point），意即指我若不滿意談判結果，有能力做出一種使對方大受損失的動作，即使是一拍兩散、玉石俱焚也在所不惜。當然，若我們採取此威脅策略時，對方只是損失輕微，但自己卻是元氣大傷，那麼，這個威脅便不足為憑。所謂「談判地位」，無法不取決於雙方的「威脅點」的強弱對比。

香港GDP弱勢已成

在1990年，香港的GDP仍等於中國的25％，去年則跌至3.1％。

當年香港的談判實力比今天強得多，所以才有今天的《基本法》出現。GDP的弱勢香港是難以化解，但我一直相信，若港人沒有走錯路，不把精力浪費在內耗，以港人的創意，必有機會發展出更多不可取代的產業，從而保得住自己的「談判地位」，不但經濟更發達，政治上亦有更大自由。但部分港人，我相信是很小一部分，是不知己不知彼，胡亂挑釁，甚至推動分離主義，那把雙方「威脅點」重新檢視卻甚有必要。

我曾經說過，本土主義有好的部分，但若把它推至另一極端，搞出個「港獨」來（雖然我不相信這會做得到），那麼樓價起碼會跌掉90％。要注意，我說的是「起碼」，即實際上不止此數。有朋友告訴我，《晴報》為此議題搞了個「投票」，有81％的人認同我的看法。我一般不大相信網上投票，但對此結果也頗感驚訝：香港的讀者理性的仍佔大多數。

但這裏仍應更詳細分析這數字。在香港的所謂豪宅，建築面積呎價等閒要2,000美元，那麼實用面積呎價便是2,500美元左右了。樓價眾所周知，取決於location、location、location（地點），但我們不妨先參考一下其他城市的樓價，以作比較。我到一個新的城市，素來有到處打聽當地樓市的習慣，在三藩市附近十分繁榮的東灣，100萬美元（約780萬港元）隨時可買到實用面積4,000呎以上的豪華大宅（花園、車房另外贈送），那麼呎價是250美元以下了，等於香港呎價的不到十分一。倘若香港經濟崩潰，香港的樓宇會比美國大城市的房子更有價值嗎？若不能，那麼樓價下跌便不止90％了。

沒了中國香港樓價靠甚麼支持

這裏的前提是香港與內地若分離開去，香港變成中國的「敵國」，港人被視作「漢奸」，香港的經濟能否不崩潰？不少港人可能以為，自己的工作與內地沒有經濟關係，例如在港教教書，做點裝修工程等等面對本地的服務業，或許香港獨立後，他們仍能保得住飯碗？這會是十分困難的。香港沒有天然資源，要消費，只能靠進口，但香港拿甚麼東西去賣，才能換得外幣購買進口貨物？賺不到外邊的錢，整個香港經濟便成無源之水，很快乾涸，港人便再也無力支撑本地服務業的消費了。但香港有的是人力資本，快點轉型搞高新科技或創意工業不行嗎？百多年以來，香港的核心技能便是扮演貫通中國與世界的橋樑的角色。香港若脫離了中國，怎會不被全面封殺？誰會願意在港投資搞這些玩意？香港的經濟若就此垮了，本地人或內地豪客預期樓價下跌，誰會願意投資樓宇？一個沒有經濟命脈的香港，說它的樓價能高於美國的芝加哥或其他大城市，豈不天真？

撰文︰雷鼎鳴

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