提防樓價跌到你不信 - 陳清白

提防樓價跌到你不信 - 陳清白

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陳清白在地產界有「白旋風」之稱，上世紀八十年代從事物業代理，九十年代起全職炒樓。最高峰時他手上持有幾十個私人住宅物業，2003年沙士（SARS）一疫中全軍覆沒。不過相對於許多慘遭沒頂的大炒家來說，他跌倒後可以再爬起來，已算相當幸運。

10年過去，香港樓市換了另一光景，近年港府連番出招，樓價依然居高不下。樓市是否再度轉舵？「樓市肯定只跌不升！」一朝遭蛇咬，十年怕草繩，他對記者劈頭第一句，就刺穿樓市只升不跌的神話。

他認為，現在樓價見頂，但又居高不下，全因目前處於低息環境。由於退市之說盛傳已久，投資者對加息的風險失去了警覺性，他相信一旦確認步入加息周期，投資者必定雞飛狗走。對於持有多個物業的投資者，他奉勸是時候出貨了。

「樓市可以從一個極端去到另一個極端。二手樓價已經下調了最少5%，未來一手市場銷售愈強勁，二手市場成交便愈淡靜，價格會更加受壓，因為它消耗了市場上部分的購買力。我保守估計，今年樓價將一點一點地再下跌15%，但如果美國確認進入加息周期，樓價甚或下挫三成以上。」

陳清白勸喻買家要保持冷靜，因為「未來樓價可以跌到你唔信」，情況就好比1997年沒有人想到樓價會下滑七成一樣，誰知道樓價之後一直下插到「沙士」那一年（2003年）。

「樓價確實太高了，你想入市賺錢，勝算幾乎是零。見過風浪的炒家，十個有九個都不會現在入市，現在入市的都可能是『接火棒』的一群。」他以資深投資者的口脗說。

近月發展商蜂擁推售新盤，一手成交暢旺。然而，陳清白斷言，現在買入新盤的人98%會成為輸家，1%打和平手，只有1%可以賺到微利。

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「相稱原則」可提升良好管治 - 戴耀廷 信報 2014年01月03日


《信報》法治人︰終審法院在最近的「孔允明案」中，裁定特區政府「申請綜援居港時限由一年增至七年」的政策（下稱「政策」）違憲。

《基本法》第36條規定，香港居民有依法享受社會福利的權利，終審法院引用「相稱性分析」，審視這項政策是否違反港人受憲法保障享受社會福利的權利。

按「相稱原則」的三點要求，一項限制權利的措施，必須是為了實踐一個正當的社會目的；而這項限制措施，與要達到的正當目的有合理關連、與要達到的正當目的相稱，或限制措施不會過度侵害相關權利。

由於相關「政策」涉及社會經濟政策，關乎分配公帑的抉擇，故此法院採用一個強烈度較低的標準——只會在這些「政策」明顯沒有合理基礎，才會裁定它是「不相稱」而違憲。

終院駁回政府理據

特區政府指出，「節約金錢以確保社會保障制度可以長期維持」，是為這項「政策」所要達到的正當目的；對此，終審法院沒有質疑，只是指出「節約金錢」本身不能是一個正當目的。

特區政府主要提出三個理由，以支持這項「政策」是能達到這個正當目的。

理由一：要執行內地移民來港的單程證政策

單程證政策的主要目的是要讓家庭團聚，而大部分按這政策來港的內地居民，都是香港居民在內地的未成年子女或是他們的內地配偶。

不過，終審法院看不到把「申請綜援居港時限增至七年」，如何能與家庭團聚有合理關連；終審法院甚至認為，居港七年時限的規定有違家庭團聚的政策。

理由二：要處理香港人口老化的問題

香港人口老化是不爭的事實，但由於只有很小部分來港的新移民為年長人士，「政策」同樣不能與「要處理香港人口老化問題」的目的有合理關連。

理由三：要處理綜援支出增加的問題

綜援支出增加同樣是不爭的事實，但未成年新移民可豁免於這項政策，而社會福利署署長亦可行使酌情權豁免不少申請個案，所以「政策」所能節約下來的金錢相對於綜援的總支出，只佔一個很小的比例；所以終審法院看不到「政策」如何能與「確保社會保障制度可長期維持」的目的有合理關連。

終審法院還一一駁回特區政府提交其他支持「政策」的理據，最後裁定「政策」違憲而無效。

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